Економіка нерухомості
Реферат
Тема: Формування та облік операційних витрат для об'єкта нерухомості
Всім відомо, що мати квартиру, житловий будинок або іншу нерухомість - це не тільки благо, але й певні витрати. З чого ж вони складаються?
Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу називаються операційними витратами.
Операційні витрати прийнято ділити на:
- Умовно-постійні витрати або витрати;
- Умовно-змінні або експлуатаційні витрати;
- Витрати на заміщення або резерви.
До умовно-постійних належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкта. Як правило, це податки на майно, страховка основних фондів і т.п.
Умовно-змінні - це витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Основними умовно-змінними витратами є витрати на управління: комунальні витрати (газ, електрика, вода, опалення, телефон тощо); витрати на прибирання, утримання території і т.д.
До витрат на заміщення відносять витрати, які або мають місце всього один - два рази за кілька років або сильно варіюють від року до року. Зазвичай це витрати на періодичну заміну швидко зношуються компонентів поліпшень. До таких поліпшень, зокрема, відносяться кухонне обладнання (холодильники, кухонні плити тощо), меблі, килимові покриття, портьєри, а також недовговічні компоненти будівель (даху, ліфти), витрати на косметичний ремонт.
Витрати на заміщення розраховуються як щорічні відрахування до фонду заміщення (аналогічно бухгалтерської амортизації). У розрахунку мається на увазі, що гроші відкладаються, хоча більшість власників нерухомості в дійсності їх не резервують. Слід зазначити, якщо власник планує заміну зношуються поліпшень протягом строку володіння, то зазначені відрахування необхідно враховувати при розрахунку вартості нерухомості аналізованим методом.
1. Податкові платежі
Податок на майно
Всім відомо, що з нерухомого майна беруться податки. C кого, в яких розмірах, і за яких угодах з нерухомістю це відбувається - відповідають фахівці Управління Федеральної податкової служби.
Який податок існує на нерухоме майно фізичних осіб?
Податок на майно фізичних осіб сплачується з 1 січня 1992 року власникам майна - житлових будинків, гаражів та інших будівель, приміщень і споруд - відповідно до закону РФ «Про податки на майно фізичних осіб» № 2003-1 від 09.12.91. Обов'язок зі сплати податку на майно фізичних осіб виникає з моменту реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно відповідно до цивільного законодавства.
Податок на майно фізичних осіб стягується незалежно від того, експлуатується це майно чи ні, і зараховується до місцевого бюджету за місцем знаходження майна. Діти, у тому числі неповнолітні, і недієздатні громадяни - власники майна - також є платниками податку. У цьому випадку податок сплачують їх законні представники - батьки, опікуни або опікуни.
Розмір податку на майно фізичних осіб залежить від інвентаризаційної вартості будівлі та ставки податку, яку встановили представницькі органи місцевого самоврядування на своїй території. Ставка податку не повинна перевищувати двох відсотків від сумарної інвентаризаційної вартості.
Податкові органи щорічно, до 1 серпня поточного року, направляють громадянам повідомлення на сплату податку. Податок сплачується до місцевого бюджету за місцем знаходження нерухомого майна рівними частками у два строки до 15 вересня і до 15 листопада. При бажанні платник може внести всю суму податку за один раз.
Податок на доходи з фізичних осіб
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) сплачують у разі продажу житлового приміщення, а також в інших випадках, які не мають відношення до житлових приміщень. Ставка податку на дохід від продажу складає 13 відсотків. Але при продажу або купівлі житла можна скористатися майновими податковими відрахуваннями, що дозволить повернути ПДФО, утриманий з вашої заробітної плати за певний час.
При продажу будинку, квартири, дачі, садового будинку, земельної ділянки, що знаходилися у власності менш трьох років, відрахування не може перевищувати 1 млн. рублів. Якщо дані об'єкти нерухомості перебували у власності більше трьох років, то відрахування надається в сумі отриманою при продажі майна (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Крім того, платник податків має право на отримання майнового податкового вирахування і при покупці житла. Загальний розмір майнового податкового відрахування - не більше 1 млн. крб. без урахування сум, спрямованих на погашення відсотків по цільових позиках (кредитам).
Земельний податок
У відповідності з Податковим кодексом платниками земельного податку є організації і фізичні особи, яким земельна ділянка належить на праві власності, на праві постійного безстрокового користування, а також на праві довічного успадкованого володіння. Конкретні податкові ставки встановлюються представницькими органами муніципальних утворень. Податковим кодексом РФ передбачені ставки податку, які не повинні бути перевищені.
Так, для земель сільськогосподарського призначення, земель у складі зон сільськогосподарського використання в поселеннях і використовуються для сільськогосподарського виробництва податкова ставка не повинна перевищувати 0,3 відсотка. Це також стосується земель, зайнятих житловим фондом та об'єктами інженерної інфраструктури житлово-комунального комплексу, а також земель наданих для житлового будівництва, особистого підсобного господарства, садівництва, городництва чи тваринництва.
2. Страхування нерухомості
В даний час, в Росії застрахувати можна практично все. Але страхування майна є найвідомішим і найпопулярнішим видом страхування. На сьогоднішній день фізичним особам, можна застрахувати як міську квартиру (її конструктивні елементи, внутрішню і зовнішню обробку), так і заміське житло (гараж, котедж, будинок в селі, сарай, баню і т. д.), а також і все те , що в них знаходиться, від цвяха в стіні до телевізійної антени. За бажанням, можна застрахувати і ті споруди, які знаходяться поруч з вашим будинком, наприклад: огорожі, басейни, теплиці.
Список варіантів майнового страхування великий. Застрахувати власність можна, від:
· Пожежі;
· Ушкодження водою з опалювальних, водопровідних, каналізаційних систем;
· Стихійних лих: урагану, повені, осідання грунту, селю,
· Бурі, граду, зливи і т.д.;
· Вибуху, у тому числі вибуху побутового газу;
· Крадіжки, грабежу, розбою, хуліганства.
При цьому, можна застрахувати майно "по повній програмі" (несучі конструкції, обробку, майно, що знаходиться в квартирі, типу меблів, одягу і т.д.), а можна по частинах: тільки обробку або тільки цивільну відповідальність (якщо було заподіяно шкоду сусідам по будинку через затоки або пожежі у вашій власній квартирі). Також є можливість вибору кількості ризиків, від яких ви хочете захистити себе: повний пакет чи окремі ризики, приміром, пожежа. Терміни страхування ви обираєте самі - від 1-го до 12-ти місяців.
Крім майнового страхування існує страхування нерухомості від ризику втрати права власності, тобто титульне страхування. Цей вид страховки забезпечує відшкодування збитків у розмірі дійсної (ринкової) вартості нерухомості у разі втрати права власності на неї. Наприклад, після придбання квартири виявляється, що її "історія" пов'язана з раніше зробленими недійсними угодами або просто оголошуються спадкоємці на неї. І тоді, новий власник, швидше за все, втратить право власності на придбане їм майно. Захистити набувача і повернути йому вартість нерухомості і покликане титульне страхування.
Основні положення страхування нерухомості
Специфікою нерухомого майна є можливість його використання тільки в умовах більш-менш постійного перебування на певній земельній ділянці, а для об'єктів, не пов'язаних із землею і призначених для переміщення людей і вантажів, особливою умовою є місце їх використання - це водне, повітряне або космічний простір .
В даний час поняття нерухомості наводиться в ст. 130 Цивільного кодексу РФ [3]. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать, зокрема, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди і т. д. Таким чином, до відмінної риси нерухомості належить її нерозривний зв'язок із землею (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як нерухомість), що, у свою чергу, передбачає її значну вартість. Слід зазначити, що Цивільний кодекс РФ, розглядаючи ділянки надр та відокремлені водні об'єкти як нерухомості, ставить їх в один ряд із земельними ділянками і робить незалежними від останніх. Однак очевидно, що ні ділянки надр, ні водні об'єкти поза зв'язку з землею існувати не можуть. Поза зв'язку із земельними ділянками нерухомі речі втрачають звичайне призначення і відповідно знижуються в ціні. Так, не розглядаються як нерухомість дерева, вирощувані в спеціальних розплідниках, або будинки, призначені на знесення.
Разом з тим закон відносить до нерухомості й об'єкти, які по своїй фізичній природі є рухомими. Це підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (штучні супутники, космічні кораблі і т. д.).
Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Страхування нерухомості здійснюється за допомогою договору майнового страхування. Згідно з п. 1 ст. 929 ГК РФ за цим договором одна сторона (страховик) зобов'язується за обумовлену договором плату (страхову премію) при настанні передбаченого в договорі події (страхового випадку) відшкодувати іншій стороні (страхувальникові) або іншій особі, на користь якої укладено договір (вигодонабувачу), завдані внаслідок цієї події і збитки в застрахованому майні або збитки у зв'язку з іншими майновими інтересами страхувальника (виплатити страхове відшкодування) в межах визначеної договором суми (страхової суми).
Зокрема, об'єктом страхування в даному випадку є ризик втрати (загибелі), недостачі або пошкодження нерухомого майна.
Договір страхування нерухомості повинен укладатися в письмовій формі, недодержання якої тягне його недійсність. Він може бути укладений шляхом складання одного документа або вручення страховиком страхувальникові. На підставі його письмової або усної заяви страхового поліса (свідоцтва, сертифіката, квитанції), підписаного страховиком.
Якщо заява страхувальника було письмовим, в наявності укладання договору в письмовій формі шляхом обміну документами. При усному заяві згоду страхувальника укласти договір на запропонованих страховиком умовах підтверджується прийняттям від страховика страхового поліса (свідоцтва, сертифіката та ін.) Наявність у страхувальника відповідних документів підтверджує факт укладання договору страхування.
При укладенні договору страховик має право застосовувати розроблені ним або об'єднанням страховиків стандартні форми договору (страхового полісу) з окремих видів страхування (п. 3 ст. 940 ПС РФ).
Страховий поліс (свідоцтво, сертифікат, квитанція) - видається страховиком документ, що підтверджує факт укладання договору страхування.
Реквізити поліса включають найменування документа - "страховий поліс" найменування, юридичну адресу та банківські реквізити страховика; прізвище, ім'я, по батькові або найменування страхувальника та його адресу і, крім того, дані про застраховану особу (вигодонабувача), якщо вони є, вказівка страхового ризику , розмір страхової премії (внеску), а також строки і порядок їх внесення, термін дії договору і т. д. Умови, на яких укладається договір страхування, можуть міститися не тільки в єдиному документі, підписаному сторонами, або в страховому полісі, виданому страховиком і схваленому страхувальником, але й у стандартних правилах страхування відповідного виду.
Правила страхування являють собою документ, прийнятий, схвалений або затверджений страховиком або об'єднанням страховиків. Умови, що містяться в правилах страхування і не включені в текст договору страхування (страхового поліса), обов'язкові для страхувальника (вигодонабувача), якщо в договорі (страховому полісі) прямо вказується на застосування таких правил і самі правила викладені в одному документі з договором (страховим полісом ) або на його зворотному боці або включені до нього. В останньому випадку вручення страхувальнику при укладенні договору правил страхування має бути посвідчено записом в договорі. При укладанні договору страхування сторони можуть домовитися про зміну або виключення окремих положень правил страхування та про доповнення правил (ст. 943 ГК РФ).
3. Тарифи на комунальні послуги
У власника обов'язок по оплаті виникає з моменту виникнення права власності на житлове приміщення, тобто з моменту державної реєстрації права власності на житло. Структура плати за житло складається з:
· Плати за утримання і ремонт житлового приміщення, у тому числі і капітальний ремонт загального майна;
· Плати за комунальні послуги.
У свою чергу, плата за комунальні послуги включає плату за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, опалення.
Оплачувати необхідно щомісяця до десятого числа місяця, що настає після закінчення місяцем, якщо інший строк не встановлений договором управління багатоквартирним будинком.
1. Плата за комунальні послуги для громадян, які проживають у житлових приміщеннях, що належать до житлового фонду, незалежно від форм власності.
Примітка:
Плата за послуги з централізованого опалення для комунальних квартир приймаються на 1 кв. м загальної площі пропорційно займаної житлової площі.
2. Нормативи споживання, ціни на послуги з утримання та ремонту житлового приміщення і тарифи на комунальні послуги для визначення єдиного вартісного еквівалента соціальної норми площі житлового приміщення та комунальних послуг.
4. Витрати на експлуатацію
Власники комерційної нерухомості сьогодні стурбовані тим, як би знизити витрати на експлуатацію своїх об'єктів і при цьому уберегти їх у «цілим і неушкодженим». Але для того щоб менше витрачати, власнику необхідно уявляти, як взагалі формуються витрати на експлуатацію.
Прибутковий метод розрахунку витрат
«Часто цифри, які підносяться некомпетентними фахівцями, беруться зі стелі, - розповідає Євген Якушин, директор з експлуатації Керуючої компанії" Бекар ". - Такі цифри не відображають реальної картини і вводять власників в оману. Для того щоб обгрунтувати вартість експлуатації, необхідно уявляти, якими підходами керуються професійні експлуатують компанії в плануванні витрат ».
Щоб забезпечити плановану прибутковість об'єкта, треба перш за все уточнити, яку суму готовий витрачати власник на експлуатацію офісного або торгового центру. У цьому випадку при розрахунку витрат на експлуатацію (виходячи з обсягу валового доходу) використовується дохідний метод. Сума валового доходу приймається за 100%, і на кожну статтю витрат витрачається суворо певний відсоток. На думку Олексія Самсонова, директора з розвитку компанії ITF Development, в середньому витрати на експлуатацію об'єкта комерційної нерухомості становлять 10-12% від валового доходу власника. У зимовий період ця сума збільшується за рахунок зростання обсягу витрат на електроенергію і тепло.
Витратний метод
Як стверджують експерти "Бекар", не завжди доцільно використовувати дохідний метод для розрахунку вартості експлуатації. Крім нього існує також витратний метод розрахунку експлуатаційних витрат. Цей метод заснований на застосуванні укрупнених показників витрат ресурсів - у розрахунку на одиницю об'єму чи площі для різних об'єктів комерційної нерухомості. Незалежно від обсягу валового доходу офісного чи торгового центру, та чи інша стаття витрат завжди буде складати однакову величину, прийняту для БЦ або ТЦ даного класу.
Наприклад:
Як правило, витратним методом зручно користуватися власникам комерційної нерухомості, які планують використовувати свій об'єкт до закінчення терміну експлуатації. Для таких власників важливий не тільки фіксований дохід від об'єкта, але й сам стан будинку і його інженерії. Головне в цьому випадку, щоб офісний або торговий центр експлуатувався як можна довше. При цьому власник також не має наміру платити за експлуатацію свого об'єкта більше, ніж інші власники комерційної нерухомості. Бажання не переплачувати цілком природно. Тому щоб розумно використовувати свої ресурси і виділити необхідну частину від валового доходу на експлуатацію, можна застосувати ще один метод розрахунку вартості експлуатації - порівняльний.
Порівняльний метод: не дорожче, ніж «сусіди»
Порівняльний аналіз об'єктів-аналогів полягає у використанні відкритих і доступних укрупнених показників витрат ресурсів для аналогічної нерухомості. На думку Євгена Якушина, якщо перші два способи оцінки вартості експлуатації нерухомості вимагають певної кількості специфічної інформації і часу на розрахунки, то порівняльний спосіб корисний в якості експрес-оцінки. З іншого боку, отримати інформацію про вартість експлуатації аналогічних об'єктів найчастіше важко. Такі відомості рідко перебувають у вільному доступі, але тим вони і важливіше, тому що дозволяють власнику миттєво оцінити свій фінансовий потенціал на експлуатаційні витрати в порівнянні з витратами на експлуатацію, які дозволяють собі «колеги». Наприклад, якщо плануються витрати на експлуатацію для бізнес-центру класу В, то можна як приклад взяти аналогічний об'єкт (припустимо, БЦ «Нобель», який знаходиться у власності ДК "Бекар").
5. Витрати на забезпечення безпеки
У безпечному стійкому функціонуванні нерухомості зацікавлені і суспільство, і держава, і, в першу чергу, самі власники.
Техногенні катастрофи та аварії, природні катаклізми, економічні кризи та фінансові крахи стали постійними супутниками життя суспільства у ХХ столітті. Людина завжди існував в оточенні різних небезпек. На зорі людської цивілізації ці небезпеки були пов'язані з причинами природного характеру: в першу чергу, це недостатній рівень харчування й істотна залежність від кліматичних факторів. У процесі розвитку людство істотно змінило навколишній світ, створило нову техногенне середовище існування - техносферу. Події останніх десятиліть ХХ століття показали, що розвиток цивілізації по агресивної парадигмі суспільства споживання здатне не тільки покращувати якість життя і підвищувати добробут людей, а й таїть у собі чимало небезпек.
У процесі розгляду проблеми забезпечення безпеки майна автори статті спираються на наступні припущення. По-перше, однією з цілей майна є отримання максимального прибутку в процесі підприємницької діяльності, надання послуг, по-друге, власник майна прагне робити тільки ті витрати, які дозволяють отримати дохід, або зменшити можливі витрати в майбутньому. Наприклад, витрати на дослідження ринку, витрати на рекламу, витрати на закупівлю нового обладнання і т.д. традиційно вважаються продуктивними, тобто здатними принести прибуток, а витрати на сплату штрафів, ліквідацію аварій та катастроф - непродуктивними, яких слід уникати.
Тоді, якщо додатково припустити, що витрати на забезпечення безпеки є продуктивними, тобто вони створюють додатковий дохід у сьогоденні або майбутньому, то власник майна буде прагнути підвищити рівень безпеки, в наслідок чого буде здійснювати витрати на підвищення безпеки.
Принцип мінімізації загальних витрат на забезпечення безпеки
Розробка і реалізація превентивних заходів дозволяє знизити частоту настання негативних подій і важкість наслідків і скоротити загальні витрати на забезпечення безпеки.
Превентивні заходи покликані підвищити рівень безпеки. Практика показує, що співвідношення витрат, вироблених до моменту настання негативної події і різного роду втрат при використанні майна, і витрат на ліквідацію наслідків небезпеки та відновлення майна і ресурсів дорівнює 1 / 15. Очевидна необхідність проведення превентивних заходів, але якою має бути ємність цих заходів з матеріальної, трудової, фінансової точки зору оцінити складно. Проблема полягає в наступному: превентивні витрати відносяться до поточного періоду і легко піддаються оцінці; ліквідаційні витрати - це витрати майбутніх періодів, що носять імовірнісний характер і залежать від частоти виникнення та реалізації негативних подій, а також масштабу завданих збитків. Таким чином, ці два види витрат важко зіставити. Негативні події рідкісні і непередбачувані. З упевненістю можна лише сказати, що знизити до «0» число негативних подій неможливо.
6. Витрати на маркетингові дослідження і рекламу
Дослідження ринку не самоціль, а джерело інформації для підприємства ефективного управлінського рішення. Це рішення може відноситися до будь-якого аспекту зовнішньоторговельної та маркетингової діяльності, тому нераціонально обмежувати витрати на такі дослідження з причини «економії засобів": втрати, викликані хибним рішенням, бувають звичайно в 10 - 100 разів більшими.
Використання маркетингових досліджень широко варіюється в залежності від компанії і типу необхідної інформації. Незважаючи на те, що більшість фірм проводить їх у тій або іншій формі, дослідницькі відділи створюються скоріше в великих, ніж у невеликих фірмах.
Компанії, що виробляють споживчі товари, витрачають на маркетингові дослідження більше засобів, чим фірми, що випускають продукцію виробничого призначення.
Бюджет маркетингу - це витрати на дослідження ринків (кон'юнктурні, середньо-і довгострокові), на забезпечення конкурентоспроможності товару, на інформаційний зв'язок з покупцями (реклама, стимулювання збуту, участь у виставках і ярмарках і т. д.) на організацію товароруху і збутової мережі . Фінансові кошти черпаються з прибутку, що без таких витрат була б за своєю масою значно більшою, однак без витрат на маркетинг навряд чи можна в сучасних умовах продати достатню кількість товару, щоб окупити витрати на дослідницькі роботи і виробництво і отримати необхідний прибуток. Тому виділення коштів на маркетинг - це рішення оптимізаційної задачі з великою кількістю змінних, вплив яких зазвичай не піддається точному обліку, то є завдання типово прогностичної. Вплив змінних до того ж, як правило, не лінійно і повинно і сама повинна визначатися емпіричним шляхом.
Отже, у визначенні бюджету маркетингу велику роль відіграють традиції, досвід вищих керівників фірми та аналіз маркетингових витрат фірм-конкурентів.
Щоб оцінити порядок величини витрат на маркетинг, можна скористатися рівнянням прибутку:
P = SW - (S (O + A) + F + (R + D),
де:
P - прибуток;
S - обсяг продажів у штуках;
W - прейскурантна ціна;
O - транспортні, комісійні та інші витрати на продаж 1 од. товару;
A - витрати на виробництво 1 од. товару, не пов'язані з маркетингом, але залежать від обсягу виробництва;
F - постійні витрати на виробництво, не пов'язані з маркетингом і не залежать від обсягу виробництва та продажу;
R - витрати на рекламу;
D - витрати на просування товару (стимулювання збуту).
Реферат
Тема: Формування та облік операційних витрат для об'єкта нерухомості
Санкт - Петербург
2008Всім відомо, що мати квартиру, житловий будинок або іншу нерухомість - це не тільки благо, але й певні витрати. З чого ж вони складаються?
Періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкту і відтворення доходу називаються операційними витратами.
Операційні витрати прийнято ділити на:
- Умовно-постійні витрати або витрати;
- Умовно-змінні або експлуатаційні витрати;
- Витрати на заміщення або резерви.
До умовно-постійних належать витрати, розмір яких не залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкта. Як правило, це податки на майно, страховка основних фондів і т.п.
Умовно-змінні - це витрати, розмір яких залежить від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкту і рівня послуг, що надаються. Основними умовно-змінними витратами є витрати на управління: комунальні витрати (газ, електрика, вода, опалення, телефон тощо); витрати на прибирання, утримання території і т.д.
До витрат на заміщення відносять витрати, які або мають місце всього один - два рази за кілька років або сильно варіюють від року до року. Зазвичай це витрати на періодичну заміну швидко зношуються компонентів поліпшень. До таких поліпшень, зокрема, відносяться кухонне обладнання (холодильники, кухонні плити тощо), меблі, килимові покриття, портьєри, а також недовговічні компоненти будівель (даху, ліфти), витрати на косметичний ремонт.
Витрати на заміщення розраховуються як щорічні відрахування до фонду заміщення (аналогічно бухгалтерської амортизації). У розрахунку мається на увазі, що гроші відкладаються, хоча більшість власників нерухомості в дійсності їх не резервують. Слід зазначити, якщо власник планує заміну зношуються поліпшень протягом строку володіння, то зазначені відрахування необхідно враховувати при розрахунку вартості нерухомості аналізованим методом.
1. Податкові платежі
Податок на майно
Всім відомо, що з нерухомого майна беруться податки. C кого, в яких розмірах, і за яких угодах з нерухомістю це відбувається - відповідають фахівці Управління Федеральної податкової служби.
Який податок існує на нерухоме майно фізичних осіб?
Податок на майно фізичних осіб сплачується з 1 січня 1992 року власникам майна - житлових будинків, гаражів та інших будівель, приміщень і споруд - відповідно до закону РФ «Про податки на майно фізичних осіб» № 2003-1 від 09.12.91. Обов'язок зі сплати податку на майно фізичних осіб виникає з моменту реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно відповідно до цивільного законодавства.
Податок на майно фізичних осіб стягується незалежно від того, експлуатується це майно чи ні, і зараховується до місцевого бюджету за місцем знаходження майна. Діти, у тому числі неповнолітні, і недієздатні громадяни - власники майна - також є платниками податку. У цьому випадку податок сплачують їх законні представники - батьки, опікуни або опікуни.
Розмір податку на майно фізичних осіб залежить від інвентаризаційної вартості будівлі та ставки податку, яку встановили представницькі органи місцевого самоврядування на своїй території. Ставка податку не повинна перевищувати двох відсотків від сумарної інвентаризаційної вартості.
Податкові органи щорічно, до 1 серпня поточного року, направляють громадянам повідомлення на сплату податку. Податок сплачується до місцевого бюджету за місцем знаходження нерухомого майна рівними частками у два строки до 15 вересня і до 15 листопада. При бажанні платник може внести всю суму податку за один раз.
Податок на доходи з фізичних осіб
Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) сплачують у разі продажу житлового приміщення, а також в інших випадках, які не мають відношення до житлових приміщень. Ставка податку на дохід від продажу складає 13 відсотків. Але при продажу або купівлі житла можна скористатися майновими податковими відрахуваннями, що дозволить повернути ПДФО, утриманий з вашої заробітної плати за певний час.
При продажу будинку, квартири, дачі, садового будинку, земельної ділянки, що знаходилися у власності менш трьох років, відрахування не може перевищувати 1 млн. рублів. Якщо дані об'єкти нерухомості перебували у власності більше трьох років, то відрахування надається в сумі отриманою при продажі майна (п. 1 ст. 220 НК РФ).
Крім того, платник податків має право на отримання майнового податкового вирахування і при покупці житла. Загальний розмір майнового податкового відрахування - не більше 1 млн. крб. без урахування сум, спрямованих на погашення відсотків по цільових позиках (кредитам).
Земельний податок
У відповідності з Податковим кодексом платниками земельного податку є організації і фізичні особи, яким земельна ділянка належить на праві власності, на праві постійного безстрокового користування, а також на праві довічного успадкованого володіння. Конкретні податкові ставки встановлюються представницькими органами муніципальних утворень. Податковим кодексом РФ передбачені ставки податку, які не повинні бути перевищені.
Так, для земель сільськогосподарського призначення, земель у складі зон сільськогосподарського використання в поселеннях і використовуються для сільськогосподарського виробництва податкова ставка не повинна перевищувати 0,3 відсотка. Це також стосується земель, зайнятих житловим фондом та об'єктами інженерної інфраструктури житлово-комунального комплексу, а також земель наданих для житлового будівництва, особистого підсобного господарства, садівництва, городництва чи тваринництва.
2. Страхування нерухомості
В даний час, в Росії застрахувати можна практично все. Але страхування майна є найвідомішим і найпопулярнішим видом страхування. На сьогоднішній день фізичним особам, можна застрахувати як міську квартиру (її конструктивні елементи, внутрішню і зовнішню обробку), так і заміське житло (гараж, котедж, будинок в селі, сарай, баню і т. д.), а також і все те , що в них знаходиться, від цвяха в стіні до телевізійної антени. За бажанням, можна застрахувати і ті споруди, які знаходяться поруч з вашим будинком, наприклад: огорожі, басейни, теплиці.
Список варіантів майнового страхування великий. Застрахувати власність можна, від:
· Пожежі;
· Ушкодження водою з опалювальних, водопровідних, каналізаційних систем;
· Стихійних лих: урагану, повені, осідання грунту, селю,
· Бурі, граду, зливи і т.д.;
· Вибуху, у тому числі вибуху побутового газу;
· Крадіжки, грабежу, розбою, хуліганства.
При цьому, можна застрахувати майно "по повній програмі" (несучі конструкції, обробку, майно, що знаходиться в квартирі, типу меблів, одягу і т.д.), а можна по частинах: тільки обробку або тільки цивільну відповідальність (якщо було заподіяно шкоду сусідам по будинку через затоки або пожежі у вашій власній квартирі). Також є можливість вибору кількості ризиків, від яких ви хочете захистити себе: повний пакет чи окремі ризики, приміром, пожежа. Терміни страхування ви обираєте самі - від 1-го до 12-ти місяців.
Крім майнового страхування існує страхування нерухомості від ризику втрати права власності, тобто титульне страхування. Цей вид страховки забезпечує відшкодування збитків у розмірі дійсної (ринкової) вартості нерухомості у разі втрати права власності на неї. Наприклад, після придбання квартири виявляється, що її "історія" пов'язана з раніше зробленими недійсними угодами або просто оголошуються спадкоємці на неї. І тоді, новий власник, швидше за все, втратить право власності на придбане їм майно. Захистити набувача і повернути йому вартість нерухомості і покликане титульне страхування.
Основні положення страхування нерухомості
Специфікою нерухомого майна є можливість його використання тільки в умовах більш-менш постійного перебування на певній земельній ділянці, а для об'єктів, не пов'язаних із землею і призначених для переміщення людей і вантажів, особливою умовою є місце їх використання - це водне, повітряне або космічний простір .
В даний час поняття нерухомості наводиться в ст. 130 Цивільного кодексу РФ [3]. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать, зокрема, земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди і т. д. Таким чином, до відмінної риси нерухомості належить її нерозривний зв'язок із землею (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як нерухомість), що, у свою чергу, передбачає її значну вартість. Слід зазначити, що Цивільний кодекс РФ, розглядаючи ділянки надр та відокремлені водні об'єкти як нерухомості, ставить їх в один ряд із земельними ділянками і робить незалежними від останніх. Однак очевидно, що ні ділянки надр, ні водні об'єкти поза зв'язку з землею існувати не можуть. Поза зв'язку із земельними ділянками нерухомі речі втрачають звичайне призначення і відповідно знижуються в ціні. Так, не розглядаються як нерухомість дерева, вирощувані в спеціальних розплідниках, або будинки, призначені на знесення.
Разом з тим закон відносить до нерухомості й об'єкти, які по своїй фізичній природі є рухомими. Це підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (штучні супутники, космічні кораблі і т. д.).
Законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно.
Страхування нерухомості здійснюється за допомогою договору майнового страхування. Згідно з п. 1 ст. 929 ГК РФ за цим договором одна сторона (страховик) зобов'язується за обумовлену договором плату (страхову премію) при настанні передбаченого в договорі події (страхового випадку) відшкодувати іншій стороні (страхувальникові) або іншій особі, на користь якої укладено договір (вигодонабувачу), завдані внаслідок цієї події і збитки в застрахованому майні або збитки у зв'язку з іншими майновими інтересами страхувальника (виплатити страхове відшкодування) в межах визначеної договором суми (страхової суми).
Зокрема, об'єктом страхування в даному випадку є ризик втрати (загибелі), недостачі або пошкодження нерухомого майна.
Договір страхування нерухомості повинен укладатися в письмовій формі, недодержання якої тягне його недійсність. Він може бути укладений шляхом складання одного документа або вручення страховиком страхувальникові. На підставі його письмової або усної заяви страхового поліса (свідоцтва, сертифіката, квитанції), підписаного страховиком.
Якщо заява страхувальника було письмовим, в наявності укладання договору в письмовій формі шляхом обміну документами. При усному заяві згоду страхувальника укласти договір на запропонованих страховиком умовах підтверджується прийняттям від страховика страхового поліса (свідоцтва, сертифіката та ін.) Наявність у страхувальника відповідних документів підтверджує факт укладання договору страхування.
При укладенні договору страховик має право застосовувати розроблені ним або об'єднанням страховиків стандартні форми договору (страхового полісу) з окремих видів страхування (п. 3 ст. 940 ПС РФ).
Страховий поліс (свідоцтво, сертифікат, квитанція) - видається страховиком документ, що підтверджує факт укладання договору страхування.
Реквізити поліса включають найменування документа - "страховий поліс" найменування, юридичну адресу та банківські реквізити страховика; прізвище, ім'я, по батькові або найменування страхувальника та його адресу і, крім того, дані про застраховану особу (вигодонабувача), якщо вони є, вказівка страхового ризику , розмір страхової премії (внеску), а також строки і порядок їх внесення, термін дії договору і т. д. Умови, на яких укладається договір страхування, можуть міститися не тільки в єдиному документі, підписаному сторонами, або в страховому полісі, виданому страховиком і схваленому страхувальником, але й у стандартних правилах страхування відповідного виду.
Правила страхування являють собою документ, прийнятий, схвалений або затверджений страховиком або об'єднанням страховиків. Умови, що містяться в правилах страхування і не включені в текст договору страхування (страхового поліса), обов'язкові для страхувальника (вигодонабувача), якщо в договорі (страховому полісі) прямо вказується на застосування таких правил і самі правила викладені в одному документі з договором (страховим полісом ) або на його зворотному боці або включені до нього. В останньому випадку вручення страхувальнику при укладенні договору правил страхування має бути посвідчено записом в договорі. При укладанні договору страхування сторони можуть домовитися про зміну або виключення окремих положень правил страхування та про доповнення правил (ст. 943 ГК РФ).
3. Тарифи на комунальні послуги
У власника обов'язок по оплаті виникає з моменту виникнення права власності на житлове приміщення, тобто з моменту державної реєстрації права власності на житло. Структура плати за житло складається з:
· Плати за утримання і ремонт житлового приміщення, у тому числі і капітальний ремонт загального майна;
· Плати за комунальні послуги.
У свою чергу, плата за комунальні послуги включає плату за холодне і гаряче водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, опалення.
Оплачувати необхідно щомісяця до десятого числа місяця, що настає після закінчення місяцем, якщо інший строк не встановлений договором управління багатоквартирним будинком.
1. Плата за комунальні послуги для громадян, які проживають у житлових приміщеннях, що належать до житлового фонду, незалежно від форм власності.
| № п / п | Найменування плати | Одиниця виміру | Витрата на одиницю виміру в місяць | Плата з урахуванням ПДВ, в крб. |
| 1. | Плата за послуги водопостачання та водовідведення: | |||
| 1.1. | в житлових будинках, обладнаних водопроводом, каналізацією, ваннами, з централізованим гарячим водопостачанням | чол. | 9 куб. м | 164,72 |
| 1.2. | в житлових будинках, обладнаних водопроводом, каналізацією, ваннами, з газовим водонагрівачем | чол. | 6,9 куб. м | 126,28 |
| 1.3. | в житлових будинках, обладнаних водопроводом, каналізацією, без ванни, з газопроводом | чол. | 4,4 куб. м | 80,53 |
| 2. | Плата за послуги з централізованого опалення | кв. м загальної площі | 0,015 Гкал | 9,91 |
| 3. | Плата за послуги з гарячого водопостачання (підігрів води) | чол. | 0,2185 Гкал | 144,31 |
Плата за послуги з централізованого опалення для комунальних квартир приймаються на 1 кв. м загальної площі пропорційно займаної житлової площі.
2. Нормативи споживання, ціни на послуги з утримання та ремонту житлового приміщення і тарифи на комунальні послуги для визначення єдиного вартісного еквівалента соціальної норми площі житлового приміщення та комунальних послуг.
4. Витрати на експлуатацію
Власники комерційної нерухомості сьогодні стурбовані тим, як би знизити витрати на експлуатацію своїх об'єктів і при цьому уберегти їх у «цілим і неушкодженим». Але для того щоб менше витрачати, власнику необхідно уявляти, як взагалі формуються витрати на експлуатацію.
Прибутковий метод розрахунку витрат
«Часто цифри, які підносяться некомпетентними фахівцями, беруться зі стелі, - розповідає Євген Якушин, директор з експлуатації Керуючої компанії" Бекар ". - Такі цифри не відображають реальної картини і вводять власників в оману. Для того щоб обгрунтувати вартість експлуатації, необхідно уявляти, якими підходами керуються професійні експлуатують компанії в плануванні витрат ».
Щоб забезпечити плановану прибутковість об'єкта, треба перш за все уточнити, яку суму готовий витрачати власник на експлуатацію офісного або торгового центру. У цьому випадку при розрахунку витрат на експлуатацію (виходячи з обсягу валового доходу) використовується дохідний метод. Сума валового доходу приймається за 100%, і на кожну статтю витрат витрачається суворо певний відсоток. На думку Олексія Самсонова, директора з розвитку компанії ITF Development, в середньому витрати на експлуатацію об'єкта комерційної нерухомості становлять 10-12% від валового доходу власника. У зимовий період ця сума збільшується за рахунок зростання обсягу витрат на електроенергію і тепло.
Витратний метод
Як стверджують експерти "Бекар", не завжди доцільно використовувати дохідний метод для розрахунку вартості експлуатації. Крім нього існує також витратний метод розрахунку експлуатаційних витрат. Цей метод заснований на застосуванні укрупнених показників витрат ресурсів - у розрахунку на одиницю об'єму чи площі для різних об'єктів комерційної нерухомості. Незалежно від обсягу валового доходу офісного чи торгового центру, та чи інша стаття витрат завжди буде складати однакову величину, прийняту для БЦ або ТЦ даного класу.
Наприклад:
Як правило, витратним методом зручно користуватися власникам комерційної нерухомості, які планують використовувати свій об'єкт до закінчення терміну експлуатації. Для таких власників важливий не тільки фіксований дохід від об'єкта, але й сам стан будинку і його інженерії. Головне в цьому випадку, щоб офісний або торговий центр експлуатувався як можна довше. При цьому власник також не має наміру платити за експлуатацію свого об'єкта більше, ніж інші власники комерційної нерухомості. Бажання не переплачувати цілком природно. Тому щоб розумно використовувати свої ресурси і виділити необхідну частину від валового доходу на експлуатацію, можна застосувати ще один метод розрахунку вартості експлуатації - порівняльний.
Порівняльний метод: не дорожче, ніж «сусіди»
Порівняльний аналіз об'єктів-аналогів полягає у використанні відкритих і доступних укрупнених показників витрат ресурсів для аналогічної нерухомості. На думку Євгена Якушина, якщо перші два способи оцінки вартості експлуатації нерухомості вимагають певної кількості специфічної інформації і часу на розрахунки, то порівняльний спосіб корисний в якості експрес-оцінки. З іншого боку, отримати інформацію про вартість експлуатації аналогічних об'єктів найчастіше важко. Такі відомості рідко перебувають у вільному доступі, але тим вони і важливіше, тому що дозволяють власнику миттєво оцінити свій фінансовий потенціал на експлуатаційні витрати в порівнянні з витратами на експлуатацію, які дозволяють собі «колеги». Наприклад, якщо плануються витрати на експлуатацію для бізнес-центру класу В, то можна як приклад взяти аналогічний об'єкт (припустимо, БЦ «Нобель», який знаходиться у власності ДК "Бекар").
5. Витрати на забезпечення безпеки
У безпечному стійкому функціонуванні нерухомості зацікавлені і суспільство, і держава, і, в першу чергу, самі власники.
Техногенні катастрофи та аварії, природні катаклізми, економічні кризи та фінансові крахи стали постійними супутниками життя суспільства у ХХ столітті. Людина завжди існував в оточенні різних небезпек. На зорі людської цивілізації ці небезпеки були пов'язані з причинами природного характеру: в першу чергу, це недостатній рівень харчування й істотна залежність від кліматичних факторів. У процесі розвитку людство істотно змінило навколишній світ, створило нову техногенне середовище існування - техносферу. Події останніх десятиліть ХХ століття показали, що розвиток цивілізації по агресивної парадигмі суспільства споживання здатне не тільки покращувати якість життя і підвищувати добробут людей, а й таїть у собі чимало небезпек.
У процесі розгляду проблеми забезпечення безпеки майна автори статті спираються на наступні припущення. По-перше, однією з цілей майна є отримання максимального прибутку в процесі підприємницької діяльності, надання послуг, по-друге, власник майна прагне робити тільки ті витрати, які дозволяють отримати дохід, або зменшити можливі витрати в майбутньому. Наприклад, витрати на дослідження ринку, витрати на рекламу, витрати на закупівлю нового обладнання і т.д. традиційно вважаються продуктивними, тобто здатними принести прибуток, а витрати на сплату штрафів, ліквідацію аварій та катастроф - непродуктивними, яких слід уникати.
Тоді, якщо додатково припустити, що витрати на забезпечення безпеки є продуктивними, тобто вони створюють додатковий дохід у сьогоденні або майбутньому, то власник майна буде прагнути підвищити рівень безпеки, в наслідок чого буде здійснювати витрати на підвищення безпеки.
Принцип мінімізації загальних витрат на забезпечення безпеки
Розробка і реалізація превентивних заходів дозволяє знизити частоту настання негативних подій і важкість наслідків і скоротити загальні витрати на забезпечення безпеки.
Превентивні заходи покликані підвищити рівень безпеки. Практика показує, що співвідношення витрат, вироблених до моменту настання негативної події і різного роду втрат при використанні майна, і витрат на ліквідацію наслідків небезпеки та відновлення майна і ресурсів дорівнює 1 / 15. Очевидна необхідність проведення превентивних заходів, але якою має бути ємність цих заходів з матеріальної, трудової, фінансової точки зору оцінити складно. Проблема полягає в наступному: превентивні витрати відносяться до поточного періоду і легко піддаються оцінці; ліквідаційні витрати - це витрати майбутніх періодів, що носять імовірнісний характер і залежать від частоти виникнення та реалізації негативних подій, а також масштабу завданих збитків. Таким чином, ці два види витрат важко зіставити. Негативні події рідкісні і непередбачувані. З упевненістю можна лише сказати, що знизити до «0» число негативних подій неможливо.
6. Витрати на маркетингові дослідження і рекламу
Дослідження ринку не самоціль, а джерело інформації для підприємства ефективного управлінського рішення. Це рішення може відноситися до будь-якого аспекту зовнішньоторговельної та маркетингової діяльності, тому нераціонально обмежувати витрати на такі дослідження з причини «економії засобів": втрати, викликані хибним рішенням, бувають звичайно в 10 - 100 разів більшими.
Використання маркетингових досліджень широко варіюється в залежності від компанії і типу необхідної інформації. Незважаючи на те, що більшість фірм проводить їх у тій або іншій формі, дослідницькі відділи створюються скоріше в великих, ніж у невеликих фірмах.
Компанії, що виробляють споживчі товари, витрачають на маркетингові дослідження більше засобів, чим фірми, що випускають продукцію виробничого призначення.
Бюджет маркетингу - це витрати на дослідження ринків (кон'юнктурні, середньо-і довгострокові), на забезпечення конкурентоспроможності товару, на інформаційний зв'язок з покупцями (реклама, стимулювання збуту, участь у виставках і ярмарках і т. д.) на організацію товароруху і збутової мережі . Фінансові кошти черпаються з прибутку, що без таких витрат була б за своєю масою значно більшою, однак без витрат на маркетинг навряд чи можна в сучасних умовах продати достатню кількість товару, щоб окупити витрати на дослідницькі роботи і виробництво і отримати необхідний прибуток. Тому виділення коштів на маркетинг - це рішення оптимізаційної задачі з великою кількістю змінних, вплив яких зазвичай не піддається точному обліку, то є завдання типово прогностичної. Вплив змінних до того ж, як правило, не лінійно і повинно і сама повинна визначатися емпіричним шляхом.
Отже, у визначенні бюджету маркетингу велику роль відіграють традиції, досвід вищих керівників фірми та аналіз маркетингових витрат фірм-конкурентів.
Щоб оцінити порядок величини витрат на маркетинг, можна скористатися рівнянням прибутку:
P = SW - (S (O + A) + F + (R + D),
де:
P - прибуток;
S - обсяг продажів у штуках;
W - прейскурантна ціна;
O - транспортні, комісійні та інші витрати на продаж 1 од. товару;
A - витрати на виробництво 1 од. товару, не пов'язані з маркетингом, але залежать від обсягу виробництва;
F - постійні витрати на виробництво, не пов'язані з маркетингом і не залежать від обсягу виробництва та продажу;
R - витрати на рекламу;
D - витрати на просування товару (стимулювання збуту).